不動産投資攻略完全バイブル ファミリーエージェント

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不動産投資コンサルティングの株式会社ファミリーエージェント代表による収益不動産・賃貸経営・ファイナンス・投資手法などブログ

中古物件の耐用年数と融資期間

ファミリーエージェント長渕です。

近年の不動産投資に関する様々な問題で特に融資に関しては基準や条件に大きく変化が出てきています。

アパートローン(パッケージ融資)に関しては融資基準の変更があったり、そもそものアパートローンを止めるというところが出てきたりしています。

 

事業性融資(プロパーローン)においては融資割合や期間が厳しくなってきています。

以前からそうなのですが、事業性融資の融資期間は税法上の耐用年数に準じて決めている金融機関が多く、そこから申込者の属性や物件によっては期間を伸ばしているケースもあったのですが、現状では耐用年数を基準にするラインに戻っているように感じます。

木造22年―経過年数

鉄骨34年―経過年数

RC47年―経過年数

そのため元々の耐用年数が短い木造物件で中古となればほとんど融資期間が取れず、実質融資ができないということが増えてきています。

これは「耐用年数を超えた建物については価値ゼロで収益を稼ぐことができない」と金融機関がみるということになると思うのですが、一方では国土交通省金融庁などが入って以前より

「中古住宅の流通促進・活用に関する研究会」

今後中古住宅流通市場の活性化に向け行政が中心となって取り組むべき事項として、中古住宅の流通促進、活用が議論されいます。

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※以下研究会内容抜粋

1.中古住宅の適切な建物評価を目指した評価手法の抜本的改善


・戸建住宅の建物評価は原価法により行われるが、減価修正に用いる耐用年数の設定において、木造住宅の場合、税法上の耐用年数等を参考に約 20~25 年が用いられる。
近年の戸建住宅取引・賃貸市場において、築 30 年以上の物件のウェイトが大幅に増大しており、上記のような評価のあり方は利用実態を反映していない。
・こうした評価の影響もあって、日本では住宅投資の累計額より 500 兆円程度下回る住宅ストックしか形成されていないのに対し、米国ではストック額が投資累計額を上回る。
木造戸建は約 20 年で価値ゼロという「常識」が中古住宅流通市場にも担保評価にもいわば「共有」されており、相互に悪循環を招いている。こうした「市場の失敗」を是正するために、原価法を抜本的に改善し、建物評価の適正化を図ることが必要。

① 建物の科目別(躯体、内装等)に単価と構成比を求めて再調達原価を精緻化
② 経年で一律減価する手法を改め、科目別期待耐用年数を基に建物の期待耐用年数を算出当然ながら、これらの「改善」は実務で用いられるように行うことが重要。
・上記原価法の改善と併せ、リフォームによる質の向上を金融機関が行う担保評価に反映するための評価方法等を整備する取組を支援するとともに、戸建賃貸住宅の賃料データ等を行いて、原価法による建物評価額と市場・実務での評価額の関係を DCF 法等により検証。

 

この内容からすると、木造は20年程度で価値ゼロという「常識」が悪循環を招いている「市場の失敗」であるとし従前の評価方法を改めるとともにリフォームによる質の向上を担保評価に反映するための評価方法を整備するなど、実態にそくした運用、評価を行うべきとしています。

 

これらの議論は実態を反映していてこれからの住宅ストックを有効に活用するためにも大切なことだと感じます。

融資についても実態を加味して条件設定をすることが金融機関にも求められることではないでしょうか。

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 KENJA GLOBAL(賢者グローバル) 株式会社ファミリーエージェント 長渕淳