不動産投資攻略完全バイブル ファミリーエージェント

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不動産投資コンサルティングの株式会社ファミリーエージェント代表による収益不動産・賃貸経営・ファイナンス・投資手法などブログ

融資において気になる金利・・・

ファミリーエージェント長渕です。

不動産投資をするにあたっては100%ではないもののほとんどの方が融資を使うと思います。

物件取得に取り組むときは、融資額・融資期間・融資金利・返済額などの要素も収支に重要な影響を及ぼします。

 

返済額が決まってくる要因は、

・借入額

・借入期間

・借入金利

 

この3要素なのですが、借入額と借入期間は融資を受けた時点で決まっていて繰り上げ返済などを行わない限りは変わることはありません。

しかし、借入金利については不動産投資に使う融資については「変動金利」で組むことが多くなります。

金融機関においては期間固定や全期間固定なども状況で組めることもありますが、不動産投資の場合は市況状況によっていつ売却(=一括返済)するかわからない側面があり、一般的に固定金利期間中の一括返済はペナルティの額が大きいことが多いので、変動金利で組む方がそれなりにフレキシブルといえます。

 

しかし、変動金利は読んで字のごとく借入を受けて以降も情勢によって変動するためそれに伴い返済額も変動するリスクはあります。

 

変動のローン金利とは何によって変動するのかというと「短期プライムレート」に連動して変動するというものが多いです。

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短期プライムレート

「短プラ」とも呼ばれ、銀行等の金融機関が優良企業向け(業績が良い、財務状況が良いなど、融資する上で問題がない企業)に対して、短期(1年以内の期間)で貸し出す時に適用する、最優遇貸出金利(プライムレート)のことをいいます。

かつて(昔)は、各銀行が公定歩合に連動した金利をもとに信用リスクの大きさに応じて上乗せ金利を付加する金利決定方式でしたが、1989年以降は、公定歩合ではなく、市中金利に連動する総合的な調達コスト等をベースとした金利決定方式となりました(市中金利は、日銀の政策金利に影響される)。

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そのため基本的にはローン金利の変動を知りたいとなれば短期プライムレートの推移を見ればわかるのではなるのですが、この短期プライムレートなるもの過去からほとんど動いていません。

 

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そのためローン金利の上昇や下降を予測するには短プラを眺めているだけでは全然わからないのですが、上のグラフからもわかるように短プラや住宅ローン金利政策金利長期金利が高いときは上がり、政策金利長期金利が下がると下がらない(!)という傾向があります。

そのため現在の短期プライムレートは1.475%なのですが、長期金利政策金利がその水準近くに上昇してこないと短プラが変動するまでにならないのではと思います。

現状では政策金利は0に張り付いたままで、長期金利に至ってはマイナスに突っ込んでいます。

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こればかりは絶対に金利は上がらないと言い切れませんが、現状の長期金利政策金利を見ているとローン金利が上がる(=短プラが上がる)可能性は低いだろうなと思っています。

住宅ローンも同じような仕組みなので、よく「住宅ローンは固定か変動か」なんて議論でありますが、このあたりの仕組みを知っていれば判断できるのでないかと思います。

私だったら間違いなく変動金利選びますけど・・・

 

 

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※ファミリーエージェントがメディアに取り上げられました。

経営者インタビュー番組「KENJA GLOBAL」

 KENJA GLOBAL(賢者グローバル) 株式会社ファミリーエージェント 長渕淳

 

マーケット・経済専門チャンネル日経CNBC「時代のニューウェーブ」に紹介されました。

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CHALLENGING INNOVATOR|株式会社ファミリーエージェント 長渕淳

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